Thủ Tục Hoàn Công Nhà Ở Sau Khi Xây Xong

1. Hoàn công nhà ở là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về hoàn công nhà ở. Tuy nhiên, theo thực tế áp dụng, hoàn công được hiểu là thủ tục nghiệm thu công trình xây dựng nhằm xác nhận công trình đã được thi công hoàn tất theo giấy phép xây dựng được cấp và đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

Về căn cứ pháp lý, hoàn công nhà ở gắn liền với quy định về nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo Khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Thông qua thủ tục này, cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá mức độ tuân thủ giấy phép xây dựng, đồng thời xác nhận chất lượng công trình đảm bảo an toàn trong quá trình khai thác, sử dụng.

Chủ thể thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở có thể là chủ nhà hoặc chủ đầu tư công trình. Sau khi công trình thi công xong, các bên có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ và thực hiện đầy đủ các bước hoàn công theo quy định để đảm bảo tính pháp lý cho nhà ở.

2. Vì sao cần làm thủ tục hoàn công nhà ở sau khi xây xong?

Thủ tục hoàn công nhà ở không chỉ là bước hành chính cuối cùng sau khi xây dựng mà còn có ý nghĩa quan trọng về mặt pháp lý. Trước hết, hoàn công giúp xác nhận công trình được thi công đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp, đảm bảo không phát sinh sai phạm về quy mô, kết cấu hay công năng sử dụng.

Bên cạnh đó, hoàn công là điều kiện cần thiết để nhà ở được đưa vào sử dụng hợp pháp. Công trình chưa hoàn công có thể gặp khó khăn khi xin cấp điện, nước hoặc bị hạn chế trong quá trình khai thác, sử dụng lâu dài.

Ngoài ra, thủ tục hoàn công còn là cơ sở để cập nhật tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này giúp ghi nhận đầy đủ hiện trạng nhà ở, tạo thuận lợi cho các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp sau này.

Trong trường hợp không thực hiện hoàn công, chủ nhà có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, bao gồm bị xử phạt hành chính, khó khăn khi sang tên, thế chấp hoặc buộc phải điều chỉnh, bổ sung hồ sơ khi có tranh chấp phát sinh. Vì vậy, hoàn công nhà ở sau khi xây xong là thủ tục cần được thực hiện sớm và đúng quy định.

=> Xem thêm: Hồ Sơ Cần Chuẩn Bị Khi Xin Phép Xây Nhà Cấp 4

3. Hồ sơ hoàn công nhà ở cần chuẩn bị những gì?

Để thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở sau khi xây xong, chủ nhà cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của cơ quan quản lý xây dựng. Tùy từng loại công trình và quy mô xây dựng, hồ sơ hoàn công có thể khác nhau, tuy nhiên về cơ bản sẽ bao gồm các nhóm giấy tờ sau:

3.1 Giấy tờ pháp lý bắt buộc

Đây là nhóm giấy tờ quan trọng nhất để xác định tính hợp pháp của công trình:

• Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)

3.2 Hồ sơ thiết kế và thi công

Nhóm hồ sơ này phản ánh quá trình thiết kế và thi công công trình:

• Hợp đồng xây dựng ký giữa chủ nhà và các đơn vị khảo sát, thiết kế, thi công (nếu có)

• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng

• Báo cáo kết quả khảo sát, thẩm tra và thẩm định thiết kế

3.3 Hồ sơ hoàn công và nghiệm thu

Dùng để xác nhận công trình đã hoàn thành và đảm bảo chất lượng:

• Bản vẽ hoàn công (trường hợp thi công thực tế có sai khác so với thiết kế)

• Biên bản nghiệm thu công trình xây dựng

• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định chất lượng (nếu có)

3.4 Các giấy tờ liên quan khác

Tùy từng loại công trình, cơ quan quản lý có thể yêu cầu bổ sung:

• Văn bản chấp thuận về an toàn phòng cháy chữa cháy

• Văn bản xác nhận an toàn vận hành thang máy (đối với nhà có thang máy)

• Các giấy tờ bổ sung khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền

Việc chuẩn bị đầy đủ và đúng các loại hồ sơ hoàn công ngay từ đầu sẽ giúp quá trình thẩm tra, phê duyệt diễn ra thuận lợi hơn, hạn chế phát sinh bổ sung giấy tờ và rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục hoàn công nhà ở.

4. Quy trình thủ tục hoàn công nhà ở theo quy định

Sau khi công trình nhà ở hoàn thành, chủ nhà cần thực hiện thủ tục hoàn công theo đúng trình tự để công trình được công nhận hợp pháp. Về cơ bản, quy trình hoàn công nhà ở được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công

Chủ nhà tiến hành tập hợp đầy đủ các giấy tờ cần thiết theo danh mục hồ sơ hoàn công nhà ở. Trước khi nộp, cần kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất giữa hồ sơ pháp lý, bản vẽ thiết kế và hiện trạng xây dựng thực tế, nhằm hạn chế việc phải bổ sung hoặc chỉnh sửa hồ sơ trong quá trình thẩm tra.

Bước 2: Nộp hồ sơ hoàn công

Hồ sơ hoàn công được nộp tại UBND quận/huyện, thị xã hoặc UBND cấp xã nơi công trình tọa lạc. Sau khi tiếp nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi biên nhận, hẹn thời gian phản hồi và trả kết quả. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có sai sót, chủ nhà sẽ được thông báo để kịp thời bổ sung, hoàn thiện.

Bước 3: Thẩm tra và kiểm tra hồ sơ

Phòng Quản lý đô thị (hoặc bộ phận chuyên trách) sẽ xem xét hồ sơ:

• Hợp lệ: Chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính nghĩa vụ tài chính.

• Sai phạm: Nếu xây dựng sai phép, chủ nhà sẽ bị yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải khắc phục hậu quả (tháo dỡ phần sai phép) trước khi tiếp tục.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Chủ nhà nhận thông báo thuế và tiến hành nộp các loại phí tại Chi cục Thuế:

• Lệ phí trước bạ (nếu có diện tích tăng thêm)

• Lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận

• Thuế xây dựng cơ bản (nếu chưa nộp)

Bước 5: Nhận kết quả hoàn công

Sau khi nộp lại biên lai thuế, chủ nhà sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) đã được ghi nhận diện tích nhà ở mới.

=> Xem thêm: Quy Định Về Mật Độ Xây Dựng Và Chiều Cao Tầng

5. Chi phí hoàn công nhà ở gồm những khoản nào?

Để được cấp Giấy chứng nhận hoàn công nhà ở, chủ sở hữu cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trên thực tế, chi phí hoàn công nhà ở không cố định mà phụ thuộc vào quy mô công trình, diện tích xây dựng và yêu cầu của từng địa phương. 

5.1 Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng

Đây là khoản thuế liên quan đến hoạt động xây dựng, thường do chủ thầu thi công thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Cụ thể:

• Thuế thu nhập cá nhân: 1% trên doanh thu xây dựng

• Thuế GTGT: 2% trên doanh thu (đối với hợp đồng có bao thầu nguyên vật liệu) hoặc 5% (nếu chỉ thầu nhân công).

Trong trường hợp chủ thầu chưa nộp hoặc nộp chưa đầy đủ các khoản thuế này, cơ quan có thẩm quyền có thể chưa xem xét cấp phép hoàn công cho chủ nhà.

5.2 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc để nhà nước ghi nhận quyền sở hữu tài sản mới gắn liền với đất.

• Mức thu: 0,5% trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

• Cách tính:
  Lệ phí = Diện tích sàn x Giá 1m2 nhà (theo khung giá địa phương) x 0,5%

Lưu ý: Một số trường hợp hoàn công cho nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc đối tượng chính sách có thể được miễn giảm tùy theo quy định cụ thể của từng tỉnh thành.

5.3 Chi phí thuê đơn vị đo đạc và lập bản vẽ hoàn công

Đây là chi phí dịch vụ trả cho đơn vị có chức năng đo đạc để xác lập sơ đồ thực tế của công trình:

• Đơn giá tham khảo: Dao động từ 20.000 - 35.000 VNĐ/m2 sàn (tại các đô thị lớn)

• Bao gồm: Phí đo đạc thực địa, lập bản vẽ hoàn công và hồ sơ kỹ thuật thửa đất.

Chi phí này có thể cao hơn nếu công trình có kiến trúc phức tạp hoặc nằm trong khu vực yêu cầu hồ sơ pháp lý khắt khe.

5.4 Các loại lệ phí hành chính khác

• Lệ phí cấp đổi/cấp mới Sổ hồng: Thường từ 50.000 đến 150.000 VNĐ/giấy.

• Phí thẩm định hồ sơ: Tùy theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (thường không đáng kể).

Việc dự trù chi phí đầy đủ ngay từ đầu sẽ giúp chủ nhà chủ động tài chính và tránh kéo dài thời gian hoàn tất thủ tục hoàn công.

Có thể thấy, thủ tục hoàn công nhà ở sau khi xây xong là bước pháp lý quan trọng, giúp công trình được công nhận hợp pháp và hạn chế rủi ro trong quá trình sử dụng, giao dịch về sau. Việc nắm rõ hồ sơ, quy trình và chi phí sẽ giúp chủ nhà chủ động hơn, tránh phát sinh vướng mắc không cần thiết. Nếu bạn đang tìm kiếm đơn vị xây dựng trọn gói, hỗ trợ từ khâu thiết kế, thi công đến hoàn công đúng quy định, An Phát là lựa chọn đáng tin cậy với kinh nghiệm thực tế và quy trình làm việc rõ ràng, giúp bạn an tâm hoàn thiện ngôi nhà một cách trọn vẹn và bền vững. Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được An Phát tư vấn chi tiết về thủ tục hoàn công, chi phí dự kiến và giải pháp xây nhà trọn gói phù hợp với nhu cầu của bạn.